Août 2021 Loger gratuitement un enfant. Quelles conséquences fiscales et successorales ?

Dans les familles, il est courant qu’un parent ou un grand-parent laisse un appartement ou une maison à la disposition de ses enfants ou petits enfants. C’est là, une solidarité familiale toute naturelle lorsqu’un enfant est en difficulté économique ou tout simplement lorsque les ainés souhaitent permettre aux enfants de profiter du patrimoine familial.
Pourtant derrière cet acte qui pourrait paraître anodin, les conséquences fiscales et patrimoniales peuvent être très importantes.

1- La location d’un logement pour un faible loyer.

Le parent loue un logement pour un loyer mensuel minoré afin d’aider l’enfant sans pour autant tomber dans l’assistance qui consisterait à le loger gratuitement.

Cette situation, qui est pourtant la plus courante, est pourtant la plus délicate d’un point de vue juridique et fiscal.

L’administration fiscale n’apprécie pas du tout ce genre de montage et elle pourrait être tenté d’adresser un redressement fiscal au parent, propriétaire bailleur du logement au titre d’une insuffisance de loyer.

Dans une telle situation, de nombreux parents subissent un redressement fiscal qui consiste à rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consenti à son enfant locataire. Le parent doit donc payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur des loyers qu’il n’a pas entièrement reçu.

D’un point de vue successoral, l’intention libérale pourrait même être invoquée pour imposer le rapport civil de cet abandon partiel de loyer lorsque l’enfant logé n’est pas dans une situation économique nécessitant l’aide de ses parents.

Lorsque les frères et sœurs parviennent à démontrer qu’il s’agit là d’une véritable intention libérale, ce faible loyer pourra être qualifié de donation et être rapportable à la succession afin de réduire la part d’héritage de celui qui aurait été logé à bon compte pendant quelques années.

Le raisonnement serait identique pour le versement mensuel d’une somme d’argent par les parents afin d’aider l’enfant à subvenir à ces besoins.

Pour autant, pas d’excès de zèle. La démonstration de l’intention libérale est ardue.

Bref, cette stratégie pourtant courante ne semble vraiment pas parfaite.

2- Loger gratuitement son enfant via un commodat.

Au lieu de signer un bail entre les enfants et les parents, pourquoi ne pas tout simplement mettre le logement à disposition de son enfant et donc ne pas lui réclamer un loyer, même modeste.

Cette mise à disposition à titre gratuit d’un logement au bénéfice d’un tiers ne pourra pas faire l’objet d’un redressement fiscal. Le loyer non perçu ne pourra pas être rectifié (contrairement à la situation précédente qui consiste à minorer le loyer) ni au titre de l’impôt sur le revenu, ni au titre des prélèvements sociaux.

Prêter un logement à son enfant, mais également à n’importe qu’elle autre personne, n’est pas considéré comme une donation taxable aux droits de succession ou rapportable civilement à la succession.

L’enfant emprunteur du logement, dans le cadre d’un commodat, devra veiller à la garde et à la conservation de la chose prêtée.

Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu.
Ainsi, l’emprunteur pourra devoir payer les charges d’entretien et de maintien en l’état du logement prêté sans que cela soit réalisé par le paiement d’une redevance ou quasi-loyer. L’emprunteur pourra également payer la taxe d’habitation. La taxe foncière devra rester à la charge du prêteur, propriétaire du logement.

Source : https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/loger-gratuitement-un-enfant-quelles-consequences-fiscales-et-successorales.html