Sep 2020 Immobilier : comment financer votre investissement locatif
Alors que les conditions d’octroi d’un prêt immobilier se durcissent, financer un achat immobilier destiné à la location devient plus difficile. Ce qu’il faut savoir.
La crise sanitaire et les ondes de choc qu’elle a provoquées ont montré une fois de plus la résistance de la pierre. En dépit d’un appétit encore plus vorace des particuliers pour l’investissement immobilier depuis le déconfinement, les banques font la fine bouche dès lors qu’il est question d’accorder des prêts. Même si le montant de l’apport personnel est moins déterminant que pour l’achat d’une résidence principale – les établissements acceptent de prêter 100 % du prix d’un bien -, l’accès à un crédit destiné à de l’investissement locatif ne ressemble pas un long fleuve tranquille.
D’abord, les barèmes affichés sont plus élevés. « Le taux est légèrement au-dessus de ceux proposés pour financer la résidence principale », reconnaît Grégory Guermonprez, directeur de la banque en ligne Fortuneo, qui distribue 13 % de ses prêts pour de l’investissement locatif. Cet écart peut aller de 0,10 à 0,30 %, selon les banques. Les durées accordées par les établissements financiers sont aussi plus courtes qu’avant. « Elles acceptent de financer des dossiers sur 20 ans maximum et très rarement sur 25 ans », signale Eric Dumond, gérant associé de Libertaux.
Le couperet des 33 %
D’autre part, le taux d’endettement maximal, désormais fixé à 33 %, est scrupuleusement respecté . Cette orthodoxie constitue un réel blocage à de nombreuses demandes d’investisseurs pourtant dotés de revenus élevés et d’un « reste à vivre » confortable. Récemment, « un ménage ayant 8.000 euros de ressources mensuelles, remboursant 2.500 euros de crédit pour sa résidence principale, s’est vu refuser un prêt de 1.000 euros malgré les 700 euros de revenus locatifs attendus », indique Sylvain Lefèvre, cofondateur de la Centrale de Financement.
« Même avec 141.000 euros de ressources mensuelles, un endettement (après investissement) de 34,84 %, ne passe pas, se désole Philippe Taboret, directeur général de Cafpi. Ces dossiers que se disputaient les banquiers il y a à peine un an avec un ratio d’endettement pouvant aller jusqu’à 40 % sont aujourd’hui devenus infinançables. C’est une des conséquences des recommandations drastiques du HCSF. » En cas de taux au-dessus du seuil des 33 %, la seule parade est d’injecter de l’apport personnel pour emprunter moins.
L’assurance-emprunteur verrouillée
Du côté de l’assurance-emprunteur, cela coince aussi tant en investissement locatif qu’en résidence principale. En dépit des réglementations en vigueur (lois Lagarde et Hamon, amendement Bourquin) favorisant le libre choix pour un particulier de son assurance de crédit immobilier, la banque laisse peu de marge de manoeuvre au candidat emprunteur trop content de décrocher un crédit. Dans sa dernière étude datant de juillet dernier, Securimut indique qu’en moyenne un emprunteur sur quatre abandonne les démarches pour souscrire une assurance individuelle face à des banques qui traînent des pieds et répondent hors délai dans 50 % des cas.
« Beaucoup d’enseignes n’hésitent pas à intimider les clients avec des arguments erronés. D’autres menacent de majorer le taux de crédit si le choix ne se porte pas sur leur assurance maison », affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr, spécialiste de l’assurance-emprunteur sur Internet.
Cette dernière explique que les stratégies sont dissuasives. « Certains établissements ont décidé de proposer des montages où les contrats d’assurance affichent des tarifs dégressifs. Cela leur permet de faire payer l’emprunteur au prix fort les premières années du crédit afin d’anticiper sa sortie future », indique Astrid Cousin.
Pour contourner cette pression, les emprunteurs font le dos rond. Ils acceptent de souscrire l’assurance groupe, attendent la validation de l’offre de crédit, puis le remboursement de la première échéance. Ensuite, ils engagent les démarches dans les règles afin de procéder à la résiliation annuelle du contrat pour un autre, extérieur, moins coûteux.
Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-comment-financer-votre-investissement-locatif-1239391