Mar 2018 Les nouvelles astuces pour ne pas payer d’impôt sur la fortune immobilière

Fini l’ISF, voici l’Impôt sur la fortune immobilière, qui entend se concentrer sur le patrimoine non productif. A nouvelles règles, nouvelles optimisations.

Comprendre le nouvel Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace depuis le 1er janvier l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), c’est un peu la question du verre à moitié plein ou à moitié vide. L’IFI reprend les principales caractéristiques de l’ISF : les contribuables concernés, le seuil d’imposition à 1,3 million d’euros d’actif net taxable, l’abattement de 30 % pour la résidence principale et le barème par tranches, de 0,50 à 1,50 %. Mais il s’en écarte en portant exclusivement sur la pierre. Rien que la pierre. Mais toute la pierre.

Il s’agit aussi bien des logements détenus en direct – résidence principale ou secondaire, investissement locatif… – que des actifs détenus par le biais de produits collectifs – assurance-vie, SCI ou SCPI -, rappelle Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI. Cette détention indirecte va se calculer très exactement « à hauteur de ce que représente l’immobilier dans la valeur de l’entreprise », indique Marion Capèle, directrice adjointe à l’ingénierie patrimoniale à Natixis Wealth Management. En clair, les gestionnaires d’épargne vont devoir calculer la part que représentent les actifs immobiliers (bâtiment du siège social, entrepôts…) dans les produits qu’ils gèrent pour le compte de leurs clients et leur communiquer cette « part immobilière ». Attention, donc, aux mauvaises surprises…

Strictes réductions

Comment optimiser cet impôt ? On peut chercher à le réduire  en effet, les biens affectés à l’activité (l’usine, dans le cas d’une part de société cotée, par exemple) ne sont pas retenus dans le calcul de la part immobilière. D’autre part, on peut chercher à descendre sous le seuil des 10 % d’une société (et 5 % pour les sociétés d’investissement immobilier cotées, SIIC), qui va déclencher le calcul de cette part. « Quant aux entreprises, elles auront intérêt à envisager d’investir à crédit, puisque les dépenses d’acquisition restent déductibles », conseille Marion Capèle.

Mais attention : le législateur a encadré plus strictement le passif déductible, désormais limité aux seules dépenses d’acquisition et de travaux, ainsi qu’aux seules taxes foncières et sur les logements vacants (pas la taxe d’habitation). Les impôts (sur le revenu et les prélèvements sociaux) générés par l’exploitation des biens (revenus fonciers, BIC) ne sont plus déductibles, tout comme les prêts in fine, sauf pour une fraction annuelle. Dernier coup de rabot : pour les gros patrimoines de plus de 5 millions d’euros, le montant de dettes déductibles a été écrêté. Le contribuable pourra déduire l’intégralité des dettes jusqu’à hauteur de 60 % du patrimoine taxable, mais seulement la moitié au-delà, au lieu de 100 % précédemment.

Crowdfunding exonéré

Pour optimiser son IFI, il est possible aussi de réduire son assiette. Grâce au démembrement, c’est-à-dire à la séparation de la détention et de l’usage. C’est en effet l’usufruitier qui s’acquitte de l’impôt calculé sur la pleine propriété du bien. Sauf dans le cas d’un démembrement issu d’une succession, où usufruitier et nue-propriétaire sont désormais imposés séparément. Enfin, « ceux qui seraient tentés de vendre un bien pour échapper à l’IFI doivent faire leurs calculs, prévient Daniel Agostinho, directeur de l’agence parisienne d’Exell Finance. Car la taxation sur les plus-values immobilières n’a pas changé et a même été alourdie avec le passage de 15,5 à 17,2 % des prélèvements sociaux. Il faut calculer le montant dû et le comparer, par exemple, au montant de l’imposition de la première tranche de l’IFI, qui n’est que de 2 500 euros ».

Certains investissements immobiliers échappent en revanche totalement à l’IFI. C’est le cas du crowdfunding : « Nos opérations sont considérées comme des placements financiers, et les plus-values sont donc assujetties à la flat tax à 30 %, sans rentrer dans le champ de l’IFI », indique Quentin Romet, président de la plateforme Homunity. En résumé, le nouveau dispositif est plutôt favorable, car « il exonère grosso modo la moitié de ce qui était auparavant taxable », se réjouit Bruno Cossé, directeur général finance du groupe Novaxia. Pour les acteurs de l’immobilier, en revanche, « c’est un mauvais signal, qui stigmatise toujours plus les propriétaires », dénonce Christine Fumigalli, présidente du réseau Orpi.

Source : Challenges.fr