Nov 2020 3 solutions si votre locataire ne paye pas pendant le Covid

Du fait de la deuxième vague de la pandémie, les craintes sur les impayés de loyers, tant pour les baux d’habitation que commerciaux, prennent de l’ampleur. Quelles sont les conséquences pour les propriétaires bailleurs ? Comment agir ?

Condition sine qua non de la réussite d’un investissement locatif, la perception régulière des loyers est mise à mal en temps de crise sanitaire de la Covid-19. Or, l’épidémie, dans sa deuxième vague, conjuguée à un confinement bis, frappe encore plus locataires et bailleurs qui peinaient déjà à se remettre de la première vague.

Les loyers impayés fragilisent en particulier les propriétaires, nombreux, qui ont souscrit des emprunts pour financer leurs investissements locatifs. S’ils sont bailleurs d’un logement à usage d’habitation, comme dans la première période de confinement, le loyer de leur locataire n’est ni suspendu ni allégé pendant la nouvelle période d’urgence sanitaire. Instaurée depuis le 17 octobre, celle-ci a été prolongée par la loi d’urgence sanitaire (Journal officiel du 15 novembre 2020) , jusqu’au 16 février 2021.

Autrement dit, le locataire est toujours tenu de s’acquitter intégralement de son loyer – charges comprises – et à la date fixée dans le contrat de location. Dans le cas où le locataire a donné son congé avant le confinement mais ne peut pas partir, sachant que les déménagements demeurent possibles , il reste tenu du paiement du loyer. Bailleur et locataire peuvent organiser un maintien dans le logement en signant une « convention d’occupation temporaire », prévoyant le paiement d’une indemnité d’occupation.

1 Etalement des dettes

Face aux difficultés de leurs locataires, si leurs finances personnelles leur permettent, et même s’ils ne sont pas tenus de le faire, les bailleurs ont intérêt à trouver rapidement un terrain d’entente avec ces derniers. Ils devront convenir soit d’un report de paiement des échéances de loyers soit d’échelonner leur remboursement sur quelques mois. Cet accord à l’amiable doit être formalisé par écrit et signé par les deux parties.

La pratique de la gestion locative montre qu’il faut agir vite, dès le premier impayé de loyer. Car, en général, passé trois mois d’impayé, le locataire est incapable de rembourser. Les propriétaires peuvent aussi recommander à leur locataire de vérifier s’il n’est pas éligible à des aides d’urgence pour les locataires en difficulté.

Pour s’informer, ils doivent contacter l’agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) dont ils relèvent. A noter que l’aide exceptionnelle mise en place par Action Logement en juin(aide exceptionnelle de 300 euros sous conditions) va être prolongée et ses conditions assouplies. Afin de se donner un peu « d’oxygène financier », les bailleurs peuvent solliciter leur banque pour, par exemple, (re) décaler les échéances de leur prêt immobilie r.

2 Eviter le contentieux

Si les bailleurs sont assurés contre le risque locatif en ayant souscrit une garantie des loyers impayés (GLI), ils doivent penser à l’actionner en respectant le formalisme et les délais imposés par leur assureur. Ce type d’assurance met souvent plusieurs mois avant de déclencher les remboursements.

En cas de locataire défaillant, il faut privilégier une solution amiable pour éviter un contentieux. Une procédure judiciaire locative est longue et coûteuse. Sans compter, comme pour le premier confinement, un système judiciaire toujours très au ralenti, et la période de trêve hivernale qui exclut toute expulsion. Elle a commencé le 1er novembre et s’achèvera le 31 mars.

3 Crédit d’impôt contre abandons de loyers

Des bailleurs non professionnels d’un local commercial se trouvent dans une situation financière périlleuse. Ils subissent les difficultés de paiement de leur locataire commerçant, lui-même touché de plein fouet par la perte brutale d’activité en raison de la crise.

Deux mesures (article 14 de la loi d’urgence sanitaire) donnent un peu d’air aux locataires. La première permet de les dispenser des pénalités de retard en cas d’impayés de loyers. Par ailleurs, ce texte empêche le bailleur d’actionner, pour absence de paiement des loyers pendant l’état d’urgence, astreintes, clauses pénales et clauses résolutoires.

Attention, comme pour le premier confinement, ce moratoire ne signifie pas que le loyer, charges comprises, est effacé ni que cette mesure permet au locataire de renégocier sans l’accord de son bailleur les modalités du bail commercial.

Le gouvernement a pris une seconde mesure pour inciter les bailleurs privés ou professionnels à accorder des franchises de loyers . Elle consiste en un crédit d’impôt [insérée dans le PLF pour 2021], initialement égal à 30 % du montant des loyers abandonnés. Pour l’obtenir, les bailleurs doivent renoncer à au moins un loyer sur les mois d’octobre, novembre et décembre . Les entreprises concernées, de moins de 250 salariés, doivent être fermées administrativement ou appartenir au secteur de l’hôtellerie, des cafés et de la restauration.

Mais, constatant que les bailleurs peinent à s’en saisir, le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire a revu sa copie et annoncé le 12 novembre, en accord avec les fédérations du secteur, « améliorer et simplifier le dispositif . » Désormais, si les bailleurs abandonnent le règlement du loyer de novembre, le crédit d’impôt sera porté à 50 % du montant du loyer. Ce qui signifie, par exemple, pour un loyer de 5.000 euros, le locataire paiera zéro en novembre et son propriétaire ne perdra « que » 2.500 euros. Il est probable que  l’effort soit jugé encore insuffisant pour nombre de bailleurs même si l’Union nationale des propriétaires immobiliers a salué la mesure.

Source : https://www.cofige.fr/le-dispositif-pinel-et-le-pret-a-taux-zero-ptz-sont-prolonges-jusqua-fin-2022.html